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Boden- und Baugrunduntersuchung – Auch sinnvoll vor dem Grundstückskauf ? !!

Fragen die sich viele potentielle Interessenten an einem Grundstück immer wieder stellen sind u.a.:

Wie sind die Bodenverhältnisse beschaffen, wie tragfähig ist der Baugrund und in welcher Tiefe steht das Grundwasser an? Das sind nicht unerhebliche Fragestellungen, die immer im Zusammenhang mit Kosten stehen und ein Thema, mit dem sich zukünftige Investoren oder private Bauherren vor dem Grundstückskauf beschäftigen.

Wie verlässlich sind tatsächlich die Informationen des Vorbesitzers, des Maklers und der lieben Nachbarschaft? Wurden frühere Eingriffe im Untergrund vorgenommen oder Boden umgelagert und sind möglicherweise Bodenverunreinigungen / Schadstoffeinträge durch Ablagerung von Fremdstoffen entstanden. Der nette Opa aus der Nachbarschaft hatte doch gesagt, hier brauch man sich keine Sorgen machen, alles ‚Märkischer Sand‘.

Der kritische Betrachter stellt sich nun die Frage: Kann man mit solchen volkstümlichen Aussagen… guten Gewissens Verträge unterschreiben und in zielgerichtet planen. Sicherlich nicht!

Was sich unter dem Rasen befindet, sollte im Vorfeld geklärt werden. Spätestens zum Zeitpunkt der konkreten Bauplanung werden Architekten und Statiker den Bauherrn darauf hinweisen, dass die Tragfähigkeit des Baugrundes zu untersuchen ist, wenn dies bisher nicht vorgenommen wurde. Der Statiker hat die Bauwerksgründung (z.B. Fundamente, Bodenplatte, Pfähle etc.) zu bemessen und benötigt diesbezüglich klare Vorgaben, u.a. in Form erdstatischer Parameter bzw. bodenmechanischer Kennwerte sowie eine sorgfältige gründungstechnische Beratung  zur späteren Ausführung.

Das Baugrundgutachten – bzw. korrekt ausgedrückt Baugrund- und Gründungsgutachten (Geotechnischer Bericht) – liefert diese Angaben. Oftmals wird fälschlicherweise auch vom Bodengutachten gesprochen, jedoch ist diese Ausdrucksweise unglücklich gewählt und streng genommen falsch, da sie keinen klaren Bezug zum Inhalt eines solchen Gutachtens herstellt. Bodengutachten wird im wesentlichen als Sammelbegriff verwendet für verschiedene Bewertungen des Bodens oder des Baugrundes. Der Baugrund lässt sich auf seine Tragfähigkeit untersuchen, der Boden auf seine Versickerungsfähigkeit oder auf evtl. vorhandene Verunreinigungen, Altlasten oder Störstoffe. Auch sind Untersuchungen in Bezug auf die spätere Nutzung zum Beispiel für landwirtschaftliche Zwecke oder für den Gartenbau etc. möglich. Vielfältig gestaltet sich das Aufgabengebiet und die Methoden entsprechender Erkundungen und Untersuchungen.

Im Fall des Investors und potentiellen Grundstückskäufers,  lassen sich beispielsweise Untersuchungen zielgerichtet kombinieren. Vor dem Grundstückskauf werden gezielte Boden- und Baugrunduntersuchungen durchgeführt, Bodenproben entnommen, mittels geeigneter Methoden auf Tragfähigkeit überprüft oder bzgl. möglicher Bodenverunreinigungen entsprechende Laboranalysen durchgeführt. Die Untersuchungsstrategie schlägt ein Fachingenieur vor. In der Regel wird dies ein Sachverständiger bzw. Fachplaner für Geotechnik sein, der sog. Baugrundgutachter / Bodengutachter.

Eine persönliche und objektbezogene Rücksprache mit dem Gutachter ist dabei zielführend und sollte zunächst im Vordergrund stehen, da jedes Grundstück seine eigenen Gegebenheiten hat und eventuelle Besonderheiten, zum Beispiel aus der historischen Nutzung, bei den Untersuchungen zu berücksichtigen sind. Je genauer die Vorinformationen, desto zielgerichteter können entsprechende Erkundungen und Auswertungen erfolgen, was letztendlich eine Risikominimierung und Kostentransparenz für den Käufer bedeutet.

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Baugrundgutachten – Bodengutachten

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Bei der Durchführung von Erdbauarbeiten zeigten sich nicht selten Überraschungen, nachdem der Bagger zum Einsatz kam. Ein Nachtrag für einen größeren Bodenaustausch, nicht eingeplanten Wasserhaltungsmaßnahmen oder die Entsorgung von kontaminiertem Bodenmaterial kann teuer werden.

Der Baugrund ist ein Baustoff, der vom Bauherrn und Grundstückseigentümer bereit gestellt wird. Die Beschreibungspflicht für die Bodenverhältnisse liegt beim Bauherrn – dieser trägt auch das sogenannte Baugrundrisiko.

Ein Baugrundgutachten / Bodengutachten sollte daher frühzeitig, wenn möglich vor dem Grundstückskauf erstellt werden, um unangenehme Überraschungen und nicht einkalkulierte Kosten zu vermeiden.

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Verdichtungsnachweis – Dynamischer Plattendruckversuch

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Verdichtungskontrolle mit dem Leichtem Fallgewichtsgerät

Verdichtungskontrollen mit dem leichtem Fallgewicht gelten als schnelle und wirtschaftliche Methode zur Überprüfung einer ausreichenden Verdichtung von Bodenmaterial.

Die dynamische Fallplatte ist geeignet für grob- und gemischtkörnige Böden bis zu einer maximalen Korngröße von 63 mm. Die Durchführung einer Messung nimmt nur wenig Zeit in Anspruch und ist kostengünstig.

Im Vergleich zu anderen Verdichtungsprüfungen, wie z.B. beim statischen Plattendruckversuch nach DIN 18 134, lassen sich auch bei engen Platzverhältnissen auf der Baustelle die Messungen schnell und unkompliziert durchführen.

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Kosten einer Baugrunduntersuchung

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Die Kosten einer Baugrunderkundung

Die Kosten einer Baugrunduntersuchung werden durch die Bauaufgabe bedingt. Eine Pauschalangabe ist hierzu nicht möglich.

Aus Sicht des Bauherrn sind Baugrunderkundungen definitiv nutzbringend hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise. Die anstehenden Bodenschichten, die Grundwassersituation und das Verhalten des Baugrundes werden „berechenbarer“, unabhängig davon, ob durch die Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen sich letztendlich Einsparungen ergeben oder diese einen zusätzlichen Kostenaufwand für die tatsächliche Ausführung bedeuten.

Oberster Grundsatz für den beratenden Baugrund-Ingenieur ist in diesem Zusammenhang, die Unabhängigkeit und Neutralität zu bewahren, auch wenn sich aufgrund der festgestellten Ergebnisse der durchgeführten Baugrunderkundung unangenehme Erkenntnisse ergeben – z.B. in Form von nicht erwarteten gering tragfähigen Böden, daraus resultierenden teuren Bodenaustauschmaßnahmen oder die Notwendigkeit von Sondergründungen – die letztendlich mit erheblichen Mehrkosten verbunden sind, Kosten, die vorher nicht einkalkuliert waren.

Die erkundeten Baugrundverhältnisse sind nicht „schön zu reden“ !

Grundsätzlich geht es darum, durch eine Baugrunduntersuchung Sicherheiten zu schaffen und Risiken zu minimieren. Wo dies nicht erfolgte, kam es in der Vergangenheit nicht selten zu Gründungs- bzw. Bauwerksschäden.

Die Kosten für ein Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten liegen gemessen an der Gesamtbausumme erfahrungsgemäß in der Größenordnung von lediglich 1 bis 2 %, oftmals und insbesondere bei kleineren Bauvorhaben sogar darunter. Der Preis für ein Baugrundgutachten / Bodengutachten ist hinsichtlich seiner Bedeutung und der zur Verfügung gestellten Informationen daher als gering anzusehen.