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Boden- und Baugrunduntersuchung – Auch sinnvoll vor dem Grundstückskauf ? !!

Fragen die sich viele potentielle Interessenten an einem Grundstück immer wieder stellen sind u.a.:

Wie sind die Bodenverhältnisse beschaffen, wie tragfähig ist der Baugrund und in welcher Tiefe steht das Grundwasser an? Das sind nicht unerhebliche Fragestellungen, die immer im Zusammenhang mit Kosten stehen und ein Thema, mit dem sich zukünftige Investoren oder private Bauherren vor dem Grundstückskauf beschäftigen.

Wie verlässlich sind tatsächlich die Informationen des Vorbesitzers, des Maklers und der lieben Nachbarschaft? Wurden frühere Eingriffe im Untergrund vorgenommen oder Boden umgelagert und sind möglicherweise Bodenverunreinigungen / Schadstoffeinträge durch Ablagerung von Fremdstoffen entstanden. Der nette Opa aus der Nachbarschaft hatte doch gesagt, hier brauch man sich keine Sorgen machen, alles ‚Märkischer Sand‘.

Der kritische Betrachter stellt sich nun die Frage: Kann man mit solchen volkstümlichen Aussagen… guten Gewissens Verträge unterschreiben und in zielgerichtet planen. Sicherlich nicht!

Was sich unter dem Rasen befindet, sollte im Vorfeld geklärt werden. Spätestens zum Zeitpunkt der konkreten Bauplanung werden Architekten und Statiker den Bauherrn darauf hinweisen, dass die Tragfähigkeit des Baugrundes zu untersuchen ist, wenn dies bisher nicht vorgenommen wurde. Der Statiker hat die Bauwerksgründung (z.B. Fundamente, Bodenplatte, Pfähle etc.) zu bemessen und benötigt diesbezüglich klare Vorgaben, u.a. in Form erdstatischer Parameter bzw. bodenmechanischer Kennwerte sowie eine sorgfältige gründungstechnische Beratung  zur späteren Ausführung.

Das Baugrundgutachten – bzw. korrekt ausgedrückt Baugrund- und Gründungsgutachten (Geotechnischer Bericht) – liefert diese Angaben. Oftmals wird fälschlicherweise auch vom Bodengutachten gesprochen, jedoch ist diese Ausdrucksweise unglücklich gewählt und streng genommen falsch, da sie keinen klaren Bezug zum Inhalt eines solchen Gutachtens herstellt. Bodengutachten wird im wesentlichen als Sammelbegriff verwendet für verschiedene Bewertungen des Bodens oder des Baugrundes. Der Baugrund lässt sich auf seine Tragfähigkeit untersuchen, der Boden auf seine Versickerungsfähigkeit oder auf evtl. vorhandene Verunreinigungen, Altlasten oder Störstoffe. Auch sind Untersuchungen in Bezug auf die spätere Nutzung zum Beispiel für landwirtschaftliche Zwecke oder für den Gartenbau etc. möglich. Vielfältig gestaltet sich das Aufgabengebiet und die Methoden entsprechender Erkundungen und Untersuchungen.

Im Fall des Investors und potentiellen Grundstückskäufers,  lassen sich beispielsweise Untersuchungen zielgerichtet kombinieren. Vor dem Grundstückskauf werden gezielte Boden- und Baugrunduntersuchungen durchgeführt, Bodenproben entnommen, mittels geeigneter Methoden auf Tragfähigkeit überprüft oder bzgl. möglicher Bodenverunreinigungen entsprechende Laboranalysen durchgeführt. Die Untersuchungsstrategie schlägt ein Fachingenieur vor. In der Regel wird dies ein Sachverständiger bzw. Fachplaner für Geotechnik sein, der sog. Baugrundgutachter / Bodengutachter.

Eine persönliche und objektbezogene Rücksprache mit dem Gutachter ist dabei zielführend und sollte zunächst im Vordergrund stehen, da jedes Grundstück seine eigenen Gegebenheiten hat und eventuelle Besonderheiten, zum Beispiel aus der historischen Nutzung, bei den Untersuchungen zu berücksichtigen sind. Je genauer die Vorinformationen, desto zielgerichteter können entsprechende Erkundungen und Auswertungen erfolgen, was letztendlich eine Risikominimierung und Kostentransparenz für den Käufer bedeutet.

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Erdwärmebohrung – eine gute Basis für den Einsatz einer Erdwärmepumpe

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Angesichts der stark angestiegenen Preise für fossile Brennstoffe suchen viele Hausbesitzer nach einer Alternative zu Öl und Gas. Auch aus Umweltschutzgründen werden regenerative Energien immer beliebter. Durch die Installation einer Erdwärmepumpe im Anschluss an eine Erdwärmebohrung ist es möglich, die Wärme aus dem Erdinneren zu Heizzwecken zu nutzen. Die Nutzung von Erdwärme ist nicht nur eine umweltschonende, sondern vor allem preiswerte Methode der Wärmegewinnung. Im Gegensatz zu anderen Formen der alternativen Energiegewinnung wie beispielsweise Sonnenenergie oder Windenergie ist Erdwärme unabhängig von Witterung und Außentemperatur.

Vorteile der Erdwärmebohrung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten Erdwärme zu nutzen. Neben dem Flächenkollektor, der in etwa 1,5 Meter Tiefe unter dem Grundstück verlegt wird, ist die Erdwärmebohrung die am häufigsten angewandte Methode. Ein Vorteil der Bohrung im Vergleich zu den Erdkollektoren, die flächig unter dem Grundstück verlegt werden, ist der geringe Platzbedarf. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass die weitere Nutzung des Grundstücks nicht eingeschränkt wird. Es kann beliebig weiter bebaut und bepflanzt werden. Zudem können bei einem Hausneubau die Sonden auch direkt unter dem Gebäude platziert werden.

Ablauf einer Erdwärmebohrung

Die Anzahl der zu bohrenden Löcher und deren Tiefe sind abhängig vom Wärmebedarf des zu heizenden Gebäudes und der geologischen Beschaffenheit des Untergrunds. Der Durchmesser eines Bohrlochs beträgt circa 140 bis 160 Millimeter. Nach der Bohrung erfolgt die Installation einer Erdwärmesonde, die mittels einer Trägerflüssigkeit, in der Regel ein Wasser-Sole-Gemisch, die Wärme aus dem Erdinneren zur Erdwärmepumpe transportiert. Da die unmittelbare Umgebung einer Erdwärmesonde durch diesen Prozess abgekühlt wird, ist es wichtig einen ausreichend großen Mindestabstand zwischen zwei Sonden einzuhalten, um eine gegenseitige Beeinflussung zu vermeiden.

Rechtliche Voraussetzungen für eine Erdwärmebohrung

Bevor mit der Bohrung begonnen werden kann, ist es notwendig, bei den zuständigen Behörden eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen. Vor Erteilung der Genehmigung wird geprüft, ob im Rahmen der Bohrung Gefahren für das Grundwasser entstehen. Dies ist insbesondere in Wasserschutzgebieten relevant. Bei Sonden, die in über 100 Meter Tiefe reichen sollen, ist überdies eine bergrechtliche Genehmigung nötig. Für Einfamilienhäuser ist eine solch tiefe Erdwärmebohrung in den meisten Fällen aber nicht erforderlich.

Investition mit langfristigem Nutzen

Die Kosten für eine Erdwärmebohrung werden pro Bohrmeter berechnet und sind somit abhängig von der Zahl der Erdwärmesonden und der Bohrtiefe. Außerdem spielen die geologischen Rahmenbedingungen vor Ort eine Rolle. Da durch Heizen mit der richtig dimensionierten Erdwärmepumpe bis zu 75% der Heizkosten dauerhaft entfallen, ist die Installation einer Wärmepumpe und die damit verbundene kostenintensive Erdwärmebohrung langfristig deutlich günstiger als konventionelle Heizsysteme.

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Das Haus am See

Jeder zukünftige private Bauherr hat wohl darüber schon einmal nachgedacht oder davon geträumt… Ein Grundstück und das Haus am See… Oder das Wochenendhaus in schöner Hanglage mit direktem Blick auf’s Wasser… Oder, Oder…

Sind die Kosten für das Wassergrundstück aufgebracht, tun sich weitere Fragen auf. Und diese stehen oftmals im Zusammenhang mit der eigentlichen Bebaubarkeit bzw. den örtlichen Bodenverhältnissen und der Tragfähigkeit des anstehenden Baugrundes.

Der teuer gekaufte Grund und Boden des Seegrundstücks kann auch so seine Tücken haben. Dies kann sich in Form von gering tragfähigen Bodenschichten zeigen. Bedingt durch die geologische Entstehung sind organische Schichten gerade in Ufernähe nicht selten. Möglicherweise ist in diesem Fall eine herkömmliche Flachgründung für das geplante Wohnhaus nicht mehr möglich. Alternative Sonder- bzw. Tiefgründungen stehen somit zur Diskussion.

Ergibt die Baugrunduntersuchung, das sich tiefreichende organische Ablagerungen im Untergrund befinden, kommen in den meisten Fällen Pfahlgründungen zur Ausführung. Konventionelle Pfahlgründungen sind unter u.a. Bohrpfähle oder Verdrängungspfähle bzw. Rammpfähle. Eine ebenfalls bewährte Möglichkeit, die Bauwerkslasten sicher in den Untergrund abzutragen, stellen klassische Brunnengründungen dar.