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Boden- und Baugrunduntersuchung – Auch sinnvoll vor dem Grundstückskauf ? !!

Fragen die sich viele potentielle Interessenten an einem Grundstück immer wieder stellen sind u.a.:

Wie sind die Bodenverhältnisse beschaffen, wie tragfähig ist der Baugrund und in welcher Tiefe steht das Grundwasser an? Das sind nicht unerhebliche Fragestellungen, die immer im Zusammenhang mit Kosten stehen und ein Thema, mit dem sich zukünftige Investoren oder private Bauherren vor dem Grundstückskauf beschäftigen.

Wie verlässlich sind tatsächlich die Informationen des Vorbesitzers, des Maklers und der lieben Nachbarschaft? Wurden frühere Eingriffe im Untergrund vorgenommen oder Boden umgelagert und sind möglicherweise Bodenverunreinigungen / Schadstoffeinträge durch Ablagerung von Fremdstoffen entstanden. Der nette Opa aus der Nachbarschaft hatte doch gesagt, hier brauch man sich keine Sorgen machen, alles ‚Märkischer Sand‘.

Der kritische Betrachter stellt sich nun die Frage: Kann man mit solchen volkstümlichen Aussagen… guten Gewissens Verträge unterschreiben und in zielgerichtet planen. Sicherlich nicht!

Was sich unter dem Rasen befindet, sollte im Vorfeld geklärt werden. Spätestens zum Zeitpunkt der konkreten Bauplanung werden Architekten und Statiker den Bauherrn darauf hinweisen, dass die Tragfähigkeit des Baugrundes zu untersuchen ist, wenn dies bisher nicht vorgenommen wurde. Der Statiker hat die Bauwerksgründung (z.B. Fundamente, Bodenplatte, Pfähle etc.) zu bemessen und benötigt diesbezüglich klare Vorgaben, u.a. in Form erdstatischer Parameter bzw. bodenmechanischer Kennwerte sowie eine sorgfältige gründungstechnische Beratung  zur späteren Ausführung.

Das Baugrundgutachten – bzw. korrekt ausgedrückt Baugrund- und Gründungsgutachten (Geotechnischer Bericht) – liefert diese Angaben. Oftmals wird fälschlicherweise auch vom Bodengutachten gesprochen, jedoch ist diese Ausdrucksweise unglücklich gewählt und streng genommen falsch, da sie keinen klaren Bezug zum Inhalt eines solchen Gutachtens herstellt. Bodengutachten wird im wesentlichen als Sammelbegriff verwendet für verschiedene Bewertungen des Bodens oder des Baugrundes. Der Baugrund lässt sich auf seine Tragfähigkeit untersuchen, der Boden auf seine Versickerungsfähigkeit oder auf evtl. vorhandene Verunreinigungen, Altlasten oder Störstoffe. Auch sind Untersuchungen in Bezug auf die spätere Nutzung zum Beispiel für landwirtschaftliche Zwecke oder für den Gartenbau etc. möglich. Vielfältig gestaltet sich das Aufgabengebiet und die Methoden entsprechender Erkundungen und Untersuchungen.

Im Fall des Investors und potentiellen Grundstückskäufers,  lassen sich beispielsweise Untersuchungen zielgerichtet kombinieren. Vor dem Grundstückskauf werden gezielte Boden- und Baugrunduntersuchungen durchgeführt, Bodenproben entnommen, mittels geeigneter Methoden auf Tragfähigkeit überprüft oder bzgl. möglicher Bodenverunreinigungen entsprechende Laboranalysen durchgeführt. Die Untersuchungsstrategie schlägt ein Fachingenieur vor. In der Regel wird dies ein Sachverständiger bzw. Fachplaner für Geotechnik sein, der sog. Baugrundgutachter / Bodengutachter.

Eine persönliche und objektbezogene Rücksprache mit dem Gutachter ist dabei zielführend und sollte zunächst im Vordergrund stehen, da jedes Grundstück seine eigenen Gegebenheiten hat und eventuelle Besonderheiten, zum Beispiel aus der historischen Nutzung, bei den Untersuchungen zu berücksichtigen sind. Je genauer die Vorinformationen, desto zielgerichteter können entsprechende Erkundungen und Auswertungen erfolgen, was letztendlich eine Risikominimierung und Kostentransparenz für den Käufer bedeutet.

Mögliche und sinnvolle Bodenuntersuchung vor dem Einbau einer Brunnenpumpe

Für den eigenen Brunnen ist nicht immer eine Bodenuntersuchung notwendig. Allerdings sollte sich jeder Bauherr darüber klar sein, dass je konkreter die Faktenlage zum Grundwasser ist, je besser können auch Kosten kalkuliert werden. Nicht zuletzt muss man auch die konkrete Lage kennen, um aus den vielen Brunnenpumpen die richtige Wahl treffen zu können.

Grundwasser ist nicht überall gleich verfügbar

Der Grundwasserspiegel ist der entscheidende Faktor, um letztendlich die Entscheidung für einen Brunnen treffen zu können. Je nach Tiefe und Ergiebigkeit müssen nicht nur Brunnenpumpen bei einem Brunnenbau gewählt werden, auch die Gesamtlänge der Brunnenrohre ergibt sich daraus. Ein weiterer Aspekt der Überlegungen ist dann noch die Bodenbeschaffenheit, die darüber entscheidet, wie sinnvoll ein Brunnenbau sein kann. Schließlich hängt davon auch ab, wie tief man bohren muss, und welche

Kosten für Bau und Unterhaltung für den Brunnen avisiert werden müssen. In ungünstigen Lagen ist es nicht immer günstiger einen eigenen Brunnen zu bewirtschaften, dies wird dann noch verstärkt, wenn man davon ausgehen muss, dass aufgrund bestimmter Bodeneigenschaften und der äußeren Bedingungen nicht das ganze Jahr über Wasser zur Verfügung stehen könnte. Alle Unwägbarkeiten und eine absolute Garantie auf Dauer wird man wohl kaum bekommen, aber im Zweifelsfall bringt ein Bodengutachten größeren Aufschluss über Risiken.

Genehmigungen für den Brunnenbau

Vor einem Bodengutachten sind jedoch vorher kostengünstigere Methoden zur Kenntnisgewinnung auszuschöpfen. Dies bezieht sich vor allem bei kleineren Brunnen, wie in Gartenanlagen. Da reicht oft eine Nachfrage bei Gartennachbarn oder dem Vorstand aus, um genaue Kenntnisstände zu bekommen. Der Aufwand in einem Garten ist auch nicht selten recht überschaubar. Rückfrage ist auch zu halten, ob man selbst einen Brunnen überhaupt setzen darf. Dies gilt explizit bei Wohngrundstücken. Hier ist vorher genau zu recherchieren, ob ein eigener Brunnen zunächst genehmigungspflichtig ist, und ob man überhaupt die Genehmigung bekommen würde. Es kann auch durchaus sein, dass ein Brunnenbau mit konkreten Auflagen versehen sein kann. Nicht selten erhält man an bei den zuständigen Behörden schon Auskunft darüber, ob ein Bodengutachten sinnvoll wäre. Hier kann sehr wohl der örtliche Wasserversorger oder das zuständige Tiefbauamt weiterhelfen.

Zweck eines Brunnens

Je nach Zweck des eigenen Brunnens sind auch die Aufwendungen oft zu beziffern. Möchte man lediglich im Garten saisonal sein Pflanzenwasser aus dem Brunnen entnehmen, reicht oft eine kostengünstige Version im Brunnenbau. Diese kann man auch durchaus selbst verwirklichen. Anders wird dies schon bei einer kompletten Brunnenanlage, die das ganze Jahr über den Wasserbedarf abdecken soll. Hier sollten schon Brunnenbauer zurate gezogen werden. Im Gegensatz zum Brunnen im Garten sind dann auch im Regelfall Bodengutachten hierzu notwendig. Auch wenn dieses im ersten Ansatz zusätzliche Kosten verursacht, so können diese Kosten über ein Bodengutachten optimiert werden. Etwaige zusätzliche Kosten durch Falschbohrungen lassen sich definitiv vermeiden. Auch die optimale Anzahl der Brunnenrohre lässt sich somit exakt definieren. Der Brunnenbauer selbst orientiert sich bereits bei den Vorarbeiten an möglichen Geokarten, und kann dann anhand der tatsächlichen Bodenverhältnisse einen optimal ausgelegten Brunnen setzen.

Definition der Wasserqualität

Hier sind auch wieder Unterschiede je nach Verwendung zu sehen. In einem Garten zur Bewässerung verwendetes Brunnenwasser muss keine Trinkwasserqualität haben. Nur im Zweifelsfall, in bedenklichen Regionen kann durchaus die Qualität auch für das Gartenwasser untersucht werden. Auch hier hilft schon eine Bodenuntersuchung, bei der gleich eine Wasserprobe mit entnommen werden kann. Viel wichtiger ist dies, sobald das Wasser aus dem Brunnen auch als Trinkwasser oder Brauchwasser benutzt werden soll. Dann sind im Vorfeld unter Umständen Wasserproben auch bei Behörden einzureichen. Zu diesem Zwecke sollte auf jeden Fall eine Bodenuntersuchung stattfinden. Dies ist begründet durch den gleichzeitigen Erhalt einer Wasserprobe, aber auch um die Zielstellung der Wassergewinnung prinzipiell vor einer Brunnenbohrung auf Wirtschaftlichkeit zu überprüfen. Damit wird auch gleichzeitig eine sinnvolle Ausführung im Vorfeld eruiert.

Grundwasser im Keller / Berlin

In Berlin und Umgebung ist den letzten Jahren ein Anstieg des Grundwassers zu verzeichnen. Einerseits werden die Grundwasserverhältnisse durch die geologischen und hydrologischen Verhältnisse bedingt, andererseits ist es auch im Laufe der Zeit durch den Eingriff des Menschen zur Veränderung der Grundwasserverhältnisse gekommen. Absenkungen des Grundwassers bei Baumaßnahmen, der Bau von Kanälen oder auch die Grundwasserentnahme führte zu Veränderungen und künstlichen Schwankungen des Grundwasserspiegels.

Thema Kellervernässungen und Bauwerksabdichtung!

Steht Wasser im Keller sind zusätzliche Pumpen erforderlich, um die Trockenhaltung zu gewährleisten.

Daher ist für den privaten Bauherren die Kenntnis des Grundwasserstandes vor dem Hausbau eine wichtige Planungsgrundlage. Die Wahl der Bauwerksabdichtung sollte sorgfältig unter Berücksichtigung der hydrogeologischen Verhältnisse am Standort getroffen werden. Nicht selten kam es durch den Einfluss von Grund- oder Schichtenwasser zu Feuchte- bzw. Bauwerksschäden bei unzureichender Bauwerksabdichtung. Nachträgliche Abdichtungen des Kellers sind mit entsprechend hohen Kosten verbunden.

Durch eine Baugrunduntersuchung wird bei den Aufschlussarbeiten vor Ort u.a. auch der Grundwasserstand ermittelt; die hydrogeologischen Verhältnisse werden im Gutachten aufgezeigt. Das Bodengutachten beschreibt sozusagen die lokale Standortsituation.

Baugrundgutachten – Bodengutachten

Bei der Durchführung von Erdbauarbeiten zeigten sich nicht selten Überraschungen, nachdem der Bagger zum Einsatz kam. Ein Nachtrag für einen größeren Bodenaustausch, nicht eingeplanten Wasserhaltungsmaßnahmen oder die Entsorgung von kontaminiertem Bodenmaterial kann teuer werden.

Der Baugrund ist ein Baustoff, der vom Bauherrn und Grundstückseigentümer bereit gestellt wird. Die Beschreibungspflicht für die Bodenverhältnisse liegt beim Bauherrn – dieser trägt auch das sogenannte Baugrundrisiko.

Ein Baugrundgutachten / Bodengutachten sollte daher frühzeitig, wenn möglich vor dem Grundstückskauf erstellt werden, um unangenehme Überraschungen und nicht einkalkulierte Kosten zu vermeiden.